Cadangan supaya kerajaan mempromosi pinjaman perumahan dua generasi kian hangat diperkatakan di Malaysia. Artikel ini menjelaskan mengapa cadangan seperti ini bukan sesuatu yang bijak, malah akan membawa lebih banyak keburukan berbanding kebaikan kepada pemilik rumah.
Jelaslah Malaysia kini berdepan krisis perumahan di mana kebanyakan rakyat tidak lagi mampu membeli rumah pertama. Seawal 2012 lagi, Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (National House Buyers Association – HBA) telah memberi amaran harga rumah semakin tidak terkawal. Jika tiada langkah pemulihan diambil segera, dibimbangi akan wujud Generasi Tak Berumah, iaitu satu atau beberapa generasi rakyat dari kumpulan berpendapatan rendah ke sederhana (B40 dan M40) dan lepasan universiti yang tidak mampu membeli rumah pertama.
“Sejak 2012, kadar peningkatan harga rumah di Malaysia telah mengatasi kadar peningkatan pendapatan. Akibatnya, harga median rumah biasa kini di luar kemampuan kebanyakan rakyat Malaysia.” – Laporan Tahunan Bank Negara Malaysia 2016 –
Sedekad kemudian pada 2022, situasi tidak banyak berubah. Mengikut Tinjauan Kestabilan Kewangan Separuh Kedua 2021 Bank Negara Malaysia, harga rumah median di Malaysia adalah 4.7 kali pendapatan median. Mengikut standard antarabangsa, ini boleh disifatkan sebagai sangat tidak mampu milik.
Tiada penyelesaian mudah atau segera untuk krisis perumahan ini kerana masalah ini bukannya berlaku dalam waktu yang singkat. Banyak pihak telah mengemukakan formula dan saranan masing-masing untuk membolehkan rakyat membeli rumah idaman.
Apa itu Pinjaman Perumahan Dua Generasi?
Ada beberapa definisi bagi Pinjaman Perumahan Dua Generasi, namun secara ringkasnya, pinjaman seperti ini melibatkan satu atau lebih ciri berikut:
- Peminjam membuat pinjaman perumahan dengan tempoh 40 tahun atau lebih yang sudah pasti melebihi umur persaraan peminjam.
- Peminjam boleh membuat bayaran sekaligus menggunakan simpanan KWSP untuk menyelesaikan baki pinjaman apabila mencapai umur persaraan.
- Apabila peminjam tidak lagi mampu bekerja dan jika masih ada baki pinjaman, anak-anak peminjam (generasi kedua) boleh meneruskan pembayaran sehingga pinjaman selesai.
Meskipun kerajaan mungkin berniat baik iaitu supaya semua rakyat mampu memiliki rumah dan tinggal bersama keluarga, HBA percaya pinjaman dua generasi ini tidak akan membantu menyelesaikan krisis perumahan sedia ada, malah hanya akan memburukkan lagi keadaan dalam jangka sederhana dan panjang. HBA percaya kerajaan cuba dipengaruhi oleh pihak berkepentingan iaitu institusi kewangan dan pemaju mengenai kebaikan pinjaman seperti ini.
Mengapakah pinjaman dua generasi bukan langkah bijak?
1. Generasi pertama tidak dapat bersara dengan selesa
Sebab utama kebanyakan rakyat membeli rumah adalah supaya apabila bersara, mereka akan ada tempat tinggal. Jika tidak, buat apa susah-susah? Lebih baik menyewa sahaja.
Oleh itu, penting bagi pembeli memastikan kemampuan mereka menjalankan tanggungjawab sebagai pemilik rumah sepadan dengan jangkaan pendapatan. Jika tidak, kesannya mereka gagal membayar semula pinjaman dan rumah boleh dirampas oleh bank. Ini boleh membawa kepada gelembung hartanah dan krisis kewangan global seperti krisis sub-prime 2007-2008 di Amerika Syarikat yang mencetuskan krisis ekonomi paling teruk sejak Kemelesetan Ekonomi Dunia 1930-an.
Dengan anggapan peminjam berumur 30 tahun semasa membuat pinjaman, dan pinjaman dua generasi bertempoh 40 tahun atau lebih, ada kemungkinan peminjam tidak boleh bersara apabila mencapai usia 60 tahun. Peminjam mesti terus bekerja untuk membayar semula pinjaman yang masih berbaki terutamanya jika generasi kedua tidak mampu atau tidak sanggup memikul tanggungjawab tersebut. Apa akan jadi jika kesihatan peminjam tadi tidak lagi mengizinkannya untuk bekerja? Dalam situasi ini, peminjam akan berdepan dengan risiko rumah dirampas sekalipun telah membayar semula pinjaman selama lebih 30 tahun.
2. Simpanan KWSP adalah untuk persaraan
Seperti yang disebut di atas, sesetengah pinjaman dua generasi boleh dibayar secara sekaligus, di mana peminjam boleh menggunakan simpanan KWSP untuk membayar hutang mereka apabila mencapai umur persaraan. Namun realitinya, majoriti rakyat Malaysia tidak mempunyai simpanan KWSP yang cukup untuk bersara dengan aman, bermakna mereka tidak mempunyai pilihan untuk menggunakan simpanan KWSP mereka untuk melangsaikan hutang pinjaman dua generasi ini.
Menurut laporan, KWSP menganggarkan 73% ahlinya tidak akan mencapai simpanan minimum RM240,000 pada usia persaraan 55 tahun. Malah sekitar 46% pencarum yang berumur kurang daripada 55 tahun mempunyai simpanan kurang daripada RM10,000 dalam akaun KWSP mereka.
Tujuan utama simpanan KWSP adalah supaya pencarum mempunyai rizab kewangan apabila mencapai umur persaraan. Jika ada lebihan dana dalam akaun KWSP sekalipun, menggunakannya untuk melangsaikan pinjaman dua generasi bukanlah satu langkah bijak. Pencarum mungkin ada tempat tinggal namun mati akibat kelaparan atau kekurangan bantuan perubatan!
3. Pembayaran faedah lebih tinggi
Tidak dinafikan ansuran bulanan pinjaman dua generasi ini adalah lebih rendah daripada pinjaman bertempoh konvensional, namun disebabkan tempohnya lebih lama, peminjam juga terpaksa membayar faedah yang jauh lebih tinggi. Dalam sesetengah keadaan, faedahnya boleh mengatasi prinsipal.
HBA menyarankan pembeli rumah membuat pinjaman bertempoh 20 tahun. Jika tidak dapat dielakkan, boleh dilanjutkan sehingga 30 tahun. Jika tidak mampu membeli rumah dengan pinjaman 30 tahun, terimalah hakikat dan pilihlah rumah yang lebih mampu milik.
Dengan mengambil pinjaman RM300,000 sebagai contoh dan anggapan kadar faedah efektif 3.5% setahun selama tempoh pinjaman, ansuran bulanan untuk pinjaman perumahan 20 ke 50 tahun adalah seperti berikut:
| Jenis Pinjaman Perumahan | Pinjaman perumahan Biasa | Pinjaman perumahan dua generasi | ||
| Tempoh pinjaman | 20-years | 30-years | 40-years | 50-years |
| Ansuran Bulanan | RM1,740 | RM1,347 | RM1,162 | RM1,060 |
| Jumlah Pembayaran Semula | RM417,600 | RM484,920 | RM557,760 | RM636,000 |
| Jumlah Prinsipal | RM300,000 | RM300,000 | RM300,000 | RM300,000 |
| Faedah | RM117,600 | RM184,920 | RM257,760 | RM336,000 |
| Faedah Dibayar dalam Peratusan daripada Jumlah Prinsipal | 39.2% | 61.6% | 85.9% | 112.0% |
| Baki Pinjaman pada Penghujung Tahun ke-30 | – | – | RM117,527 | RM182,702 |
| Peratusan Baki Pinjaman pada Penghujung Tahun ke-30 | – | – | 39.2% | 60.9% |
| Peratusan Baki Tempoh Pinjaman pada Penghujung Tahun ke-30 | – | – | 25.0% | 40.0% |
Seperti yang ditunjukkan di atas, ansuran bulanan untuk pinjaman dua generasi adalah lebih rendah berbanding pinjaman bertempoh biasa (beza RM578 antara pinjaman 20 tahun dan 40 tahun). Namun realitinya, peminjam hanya mendapat penjimatan RM578 untuk 20 tahun pertama tetapi membayar RM1,162 lebih banyak untuk 20 tahun berikutnya.
Dengan membuat pinjaman dua generasi dan melanjutkan tempoh pembayaran semula, bahagian faedah pinjaman dua generasi boleh mengatasi prinsipal. Adalah lebih baik mengambil pinjaman lebih pendek dan melangsaikannya pinjaman perumahan dengan segera. Adalah lebih baik hidup secara sederhana sementara masih boleh bekerja.
4. Baki pinjaman tidak bersekadar dengan baki tempoh
Pembiayaan yang biasa diamalkan di Malaysia sekarang: ansuran bulanan yang dibayar oleh peminjam kepada bank digunakan untuk membayar faedah dan selebihnya untuk mengurangkan jumlah prinsipal. Oleh kerana baki prinsipal adalah tinggi pada permulaan pinjaman, ansuran bulanan yang lebih tinggi digunakan untuk membayar faedah atas pinjaman. Baki pinjaman tidak bersekadar dengan baki tempoh pinjaman.
Dalam Jadual 2, jika peminjam membuat pinjaman dua generasi bertempoh 40 tahun dan telah membayar selama 30 tahun atau sekitar 75% tempoh, peminjam mungkin beranggapan dia telah membayar 75% pinjaman, dan baki pinjaman adalah 25% daripada RM300,000 atau RM75,000. Hakikatnya, baki pinjaman adalah RM117,527 atau 39.2% daripada jumlah pinjaman asal RM300,000. Jika peminjam membuat pinjaman dua generasi bertempoh 50 tahun, peminjam hanya akan menyelesaikan 60% daripada tempoh pinjaman dan baki pinjaman adalah RM182,702 atau 60.9% jumlah pinjaman asal.
Dengan menganggar kurang jumlah pinjaman sebenar, peminjam akan kekurangan wang untuk melangsaikan hutang pinjaman dan mungkin terpaksa terus bekerja atau meminta anak-anak menanggung hutang tersebut. Peminjam berisiko rumahnya dirampas oleh bank meskipun telah membayar ansuran pinjaman dengan penuh tanggungjawab selama 30 tahun!
| Jenis Pinjaman Perumahan | Pinjaman perumahan biasa | Pinjaman perumahan dua generasi | ||
| Tempoh Pinjaman | 20 tahun | 30 tahun | 40 tahun | 50 tahun |
| Baki Pinjaman Penghujung Tahun ke-30 | – | – | RM117,527 | RM182,702 |
| Peratusan Baki Pinjaman Penghujung Tahun ke-30 | – | – | 39.2% | 60.9% |
| Peratusan Baki Tempoh Penghujung Tahun ke-30 | – | – | 25.0% | 40.0% |
| Baki Pinjaman Secara Teori Berdasarkan Peratusan Baki Tempoh | RM75,000 | RM120,000 | ||
5. Generasi kedua lahir dengan beban hutang
Suatu masa dahulu ketika perhambaan sah di sisi undang-undang, ada bayi yang dilahirkan sebagai hamba abdi. Hamba abdi tiada hak dan anak-anak mereka juga tiada hak. Kitaran ini kekal. Dengan membuat pinjaman dua generasi, pembeli rumah akan menyebabkan anak-anak mereka menanggung hutang sebelum anak-anak ini cukup matang untuk menandatangani sebarang kontrak. Sepatutnya ibu bapa mewariskan harta kepada anak-anak apabila meninggal dunia, bukannya hutang. Apa jadi jika ada antara anak mereka belum pun dilahirkan semasa pinjaman dibuat? Bagaimanakah pembahagian harta pusaka sivil dan shariah akan menetukan siapakah di antara anak-anak ini yang patut ‘mewarisi’ hutang?
Anak-anak yang baru sahaja memasuki alam pekerjaan akan dibebani hutang yang bukan hasil perbuatan mereka dan tidak dapat lari daripadanya. Ibu bapa mereka boleh disaman oleh bank kerana tidak membayar hutang dan rumah keluarga boleh dirampas. Adakah ini adil buat generasi kedua? Apa jadi jika anak-anak ini bekerja di negeri lain dan mempunyai keluarga sendiri? Bolehkah mereka menanggung beban kewangan sendiri dan pinjaman dua generasi secara serentak?
BACA: Cara kira DSR untuk ketahui kelayakan pinjaman perumahan
6. Hanya sesuai untuk pembeli jangka pendek dan spekulator hartanah
Dengan segala kelemahan yang ada pada pinjaman dua generasi, siapakah yang akan membuat pinjaman sebegini? HBA berpendapat pinjaman seperti ini hanya akan menarik pembeli atau pelabur yang bercadang untuk mendiami rumah yang dibeli untuk jangka pendek ke sederhana (tiga ke lima tahun) dan ingin melindungi diri daripada sebarang kenaikan kadar sewa atau pengusiran oleh tuan rumah. Spekulator hartanah juga mungkin akan berminat dengan pinjaman seperti ini untuk membuat untung dan menurunkan kos mereka. Jadual 3 menerangkan senario ini.
|
Jenis Pinjaman Perumahan |
Pinjaman perumahan biasa |
Pinjaman perumahan dua generasi | ||
|
Tempoh Pinjaman |
20 tahun |
30 tahun |
40 tahun |
50 tahun |
|
Ansuran Bulanan |
RM1,740 |
RM1,347 |
RM1,162 |
RM1,060 |
|
Ansuran Tahunan |
RM20,880 |
RM16,164 |
RM13,944 |
RM12,720 |
|
Nilai hartanah dengan Anggapan Pembiayaan100% |
RM300,000 |
RM300,000 |
RM300,000 |
RM300,000 |
|
Kadar Hasil Sewa Setara |
6.96% |
5.39% |
4.65% |
4.24% |
Berdasarkan maklumat sama dalam Jadual 1, pemilik hartanah jangka pendek atau pelabur dan spekulator boleh mengambil kesempatan dengan membuat pinjaman dua generasi bertempoh 40 tahun atau lebih dan hanya mendiami atau memegang hartanah terbabit selama tiga ke lima tahun sebelum menjualnya dan beralih ke hartanah lain.
Ini kerana kadar hasil sewa setara yang dibayar oleh pelabur hartanah atau spekulator ini mungkin lebih rendah berbanding menyewa secara terus atau pinjaman bertempoh biasa. Pemilikan jangka pendek juga membolehkan mereka mengubahsuai rumah sesuka hati. Ini sesuatu yang tidak boleh mereka lakukan jika hanya menyewa. Namun pemilikan jangka pendek ini turut mendedahkan mereka kepada risiko naik turun harga hartanah.
7. Keuntungan paling besar kepada institusi kewangan dan pemaju
Akhirnya, pihak yang mendapat manfaat terbesar dari pinjaman dua generasi adalah institusi kewangan dan pemaju hartanah. Institusi kewangan akan memperoleh keuntungan lebih besar seperti yang ditunjukkan dalam Jadual 4. Pemaju pula boleh menjual hartanah bernilai lebih tinggi kerana bank sanggup membiayai hartanah seperti ini. Lama-kelamaan, impian generasi muda untuk membeli rumah pertama semakin malap.
| Jenis Pinjaman Perumahan | Tempoh pinjaman perumahan biasa | Tempoh pinjaman perumahan dua generasi | ||
| Tempoh Pinjaman | 20 tahun | 30 tahun | 40 tahun | 50 tahun |
| Ansuran Bulanan | RM1,740 | RM1,347 | RM1,162 | RM1,060 |
| Jumlah Pembayaran Semula | RM417,600 | RM484,920 | RM557,760 | RM636,000 |
| Nilai Hartanah dengan Anggapan Pembiayaan 100% | RM300,000 | RM300,000 | RM300,000 | RM300,000 |
| Bahagian Faedah | RM117,600 | RM184,920 | RM257,760 | RM336,000 |
| Pendapatan Faedah Tahunan Purata Institusi Kewangan | RM5,880 | RM6,164 | RM6,444 | RM6,720 |
Kerajaan perlu beri insentif untuk perumahan mampu milik
Meskipun kerajaan perlu meneruskan agenda menyediakan rumah untuk semua, pinjaman dua generasi bukanlah jawapannya. Kerajaan perlu sedar bahawa pinjaman seperti ini boleh diambil kesempatan oleh spekulator hartanah untuk mendapat pembiayaan mudah dan mengharamkan institusi kewangan daripada menyediakan pinjaman seperti ini kerana ia hanya akan memburukkan krisis perumahan dalam jangka sederhana dan panjang.
Sebaliknya, kerajaan perlu menawarkan insentif untuk pemaju membina perumahan mampu milik untuk rakyat terutamanya yang berpendapatan rendah ke sederhana. Kerajaan juga perlu tegas membendung aktiviti spekulasi hartanah berlebihan yang digalakkan oleh kredit mudah, umpamanya dengan mengenakan duti setem lebih tinggi untuk pindah milik hartanah dan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) lebih tinggi ke atas individu yang memiliki banyak hartanah.