Panduan komprehensif ini menerangkan segala yang anda perlu tahu mengenai deposit rumah sewa di Malaysia termasuk jenis deposit, cara pengiraan deposit, dan apa yang penyewa boleh lakukan sekiranya tuan rumah enggan membayar semula deposit rumah.
Rumah sewa merupakan hartanah yang dicari-cari oleh masyarakat di Malaysia pada zaman sekarang. Hal ini kerana penyewa tidak akan terikat dengan rumah untuk 30 tahun seterusnya dan dapat mengelakkan bayaran duit faedah kepada bank.
Persoalannya disini, pernahkah anda berada di situasi dimana anda sedang mencari iklan rumah sewa di platform seperti Facebook atau propertymalacca.com, dan menjumpai rumah sewa yang menarik perhatian anda. Namun, apabila anda ingin membuat perjanjian sewa dengan tuan rumah, anda dikejutkan dengan deposit 1+1, 2+1, dan 2+1+1.
Panduan ini menceritakan semua yang anda perlu tahu mengenai maksud istilah berikut dan mengapa penting untuk anda peka tentang semua jenis deposit rumah sewa yang ada.
Maksud deposit rumah sewa
Secara ringkasnya, maksud deposit rumah sewa adalah bayaran pendahuluan yang perlu dilakukan oleh penyewa kepada tuan rumah sebelum mula berpindah masuk ke rumah sewa. Kebiasaannya, deposit dijadikan sebagai jaminan penyewa terhadap tuan rumah dan jumlah untuk dibayar akan ditetapkan oleh tuan rumah berdasarkan beberapa faktor yang akan diterangkan di bawah.
Jenis deposit rumah sewa
Secara amnya, setiap jenis deposit di bawah akan dimasukkan dalam jumlah deposit sewa rumah yang ditetapkan oleh tuan rumah berdasarkan budi bicaranya tersendiri.
Berikut merupakan jenis deposit rumah sewa yang kebiasaanya digunakan oleh tuan rumah sewa di Malaysia.
1. Deposit Tempahan (Earnest deposit)
Sebagai penyewa anda perlu tahu bahawa deposit tempahan atau lebih dikenali sebagai “earnest deposit” adalah bayaran pendahuluan yang paling penting buat pihak tuan rumah. Hal ini kerana apabila anda sudah membuat pembayaran deposit tempahan, maka secara tidak langsung rumah tersebut sudah menjadi milik anda untuk disewa dan bakal penyewa lain tidak berpeluang untuk menyewa disitu lagi.
2. Deposit Sekuriti
Deposit sekuriti berfungsi sebagai jaminan bagi sebarang syarat yang dinyatakan dalam perjanjian sewa rumah yang telah ditetapkan dan dipersetujui oleh tuan rumah dengan penyewa.
Kebiasaanya, deposit sekuriti yang diminta oleh pihak penyewa di Malaysia adalah jumlah sebanyak 2 bulan deposit. Sebagai contoh, jika bayaran bulanan rumah sewa anda adalah RM1,500, maka jumlah deposit sekuriti akan menjadi RM3,000.
3. Deposit Utiliti
Sekiranya deposit utiliti perlu dibayar oleh penyewa secara berasingan, maka adakalanya tuan rumah akan meminta penyewa untuk membayar deposit utiliti terlebih dahulu sebelum mula menyewa bagi menjamin tiada sebarang tungakkan pada masa akan datang. Deposit utiliti kebiasaannya dimasukkan untuk bayaran penyelenggaraan rumah sewa seperti elektrik, pengairan, kumbahan serta perkhidmatan lain.
Jumlah deposit utiliti yang diminta adalah separuh daripada bayaran sebulan sewa rumah. Bagi memudahkan pengiraan, lihat contoh di bawah.
Deposit utiliti = jumlah bayaran sewa rumah ÷ 2
= RM1,500 ÷ 2
= RM750
4. Deposit Haiwan Peliharaan
Bagi penyewa yang mempunyai haiwan peliharaan, deposit haiwan peliharaan akan dikenakan untuk tujuan pembersihan kesan-kesan kotoran atau kerosakan yang dilakukan oleh haiwan peliharaan penyewa sepanjang tempoh sewaan. Sebagai contoh, untuk mencuci dan hilangkan bau haiwan peliharaan penyewa, tuan rumah akan menolak deposit haiwan peliharaan dari jumlah deposit supaya rumah sewa dalam keadaan yang baik sebelum disewakan kepada bakal penyewa lain.
NOTA: Perlu diingatkan bahawa tidak semua tuan rumah mengizinkan penyewa untuk membawa haiwan peliharaan bersama bagi mengelakkan risiko kerosakan perabot rumah sewa.
BACA : 11 cara mudah menghilangkan bau haiwan peliharaan dari rumah anda
Berikut merupakan jenis-jenis deposit rumah sewa yang dikenakan kepada penyewa di Malaysia. Walaubagaimanapun, terdapat juga tuan rumah yang tidak memasukkan kesemua jenis deposit rumah sewa dalam jumlah deposit keseluruhan seperti earnest deposit di atas. Oleh itu, mari kita lihat mengapa ia menjadi keperluan bagi penyewa untuk melakukan pembayaran deposit awal sebelum mula menyewa.
Apakah fungsi deposit sewa rumah?
Sebagai tuan rumah, wujudnya kepercayaan untuk menyewa rumah kepada orang yang tidak dikenali sangat penting dan salah satu cara untuk mendapatkan kepercayaan tersebut adalah melalui duit yang diperoleh dari deposit. Oleh itu secara ringkasnya, deposit rumah sewa berfungsi sebagai jaminan tuan rumah bagi sebarang kemungkinan yang bakal berlaku pada masa akan datang.
Mari kita lihat apakah fungsi deposit rumah sewa dalam perjanjian sewa rumah.
1. Ganti rugi kerosakan rumah sewa
Dalam sesebuah perjanjian sewa rumah, ia menjadi kewajipan bagi penyewa untuk tidak merosakkan harta benda di dalam rumah sewa tersebut. Sekiranya terdapat kerosakan yang dilakukan samada sengaja ataupun tidak, maka duit deposit akan ditolak sebagai bayaran ganti rugi kerosakan tersebut.
Hal ini sebenarnya menjaga tuan rumah dari menanggung kerosakan tersebut menggunakan duit tambahan, memandangkan kerosakan itu berpunca daripada pihak penyewa sendiri.
2. Jaminan tempoh perjanjian sewa
Selain itu, deposit rumah sewa juga berfungsi sebagai jaminan tuan rumah terhadap tempoh perjanjian sewa yang dibuat. Ini bagi mengelakkan situasi dimana penyewa bertukar berulang-kali dalam masa yang singkat, lalu menjadi beban kepada tuan rumah kerana perlu mengeluarkan sejumlah duit yang besar setiap kali bertukar penyewa.
Sebagai contoh, kebiasaannya tempoh perjanjian sewa akan ditetapkan selama setahun dan penyewa perlu memaklumkan tarikh tamat tempoh perjanjian dalam 2 bulan sebelum. Oleh itu, andaikata penyewa berpindah keluar lebih awal daripada tempoh yang dinyatakan dalam perjanjian, maka tuan rumah berhak untuk tidak pulangkan sebahagian daripada deposit sewa rumah yang diberi.
3. Melangsaikan tunggakan bil utiliti
Manakala fungsi lain bagi bayaran deposit rumah sewa adalah untuk melangsaikan sebarang tunggakan bil utiliti yang ada. Sepertimana yang sudah anda tahu, bil utiliti seperti bil elektrik dan air harus dibayar setiap bulan dan terdapat kes dimana penyewa yang tidak bertanggungjawab membiarkan bil tersebut sehingga tertunggak menjadi ribuan ringgit. Tunggakan bil tersebut pula perlu ditanggung oleh tuan rumah.
Oleh itu, adil bagi pihak tuan rumah untuk menolak deposit rumah sewa bagi menanggung segala tunggakan utiliti yang ada.
4. Menampung kelewatan bayaran sewa bulanan
Sama seperti fungsinya yang lain, deposit rumah sewa juga berfungsi untuk menampung sebarang kelewatan bayaran sewa bulanan. Sikap penyewa yang tidak membayar sewa sehingga berbulan-bulan akan menyebabkan kerugian yang besar buat tuan rumah. Dengan adanya deposit, tuan rumah dapat mengambil sebahagian daripada deposit tersebut bagi menanggung tunggakan tersebut.
NOTA: Terdapat tuan rumah yang memberi peluang untuk penyewanya membayar semula secara ansuran, ataupun memilih untuk tidak menolak deposit berikut. Tetapi, ingin diingatkan bahawa semua ini adalah berdasarkan budi bicara tuan rumah tersebut.
BACA: Apa yang mungkin terjadi jika tiada perjanjian sewa rumah
Cara pengiraan deposit rumah sewa
Kadar pengiraan deposit rumah sewa terbahagi kepada 3 cara. Mari kita lihat jenis-jenis kaedah yang digunakan oleh tuan rumah dan cara pengiraannya.
| Kaedah deposit | Cara pengiraan |
| 2 + 1 | 2: Dua bulan sewa (Deposit Sekuriti) + 1: Satu bulan sewa (Deposit Utiliti) |
| 1 + 1 | 1: Satu bulan sewa (Deposit Sekuriti) + 1: Satu bulan sewa (Deposit Utiliti) |
| 2 + 1 + 1 | 2: Dua bulan sewa (Deposit Sekuriti) + 1: Satu bulan sewa (Deposit Utiliti) + 1: Satu bulan sewa (Sewa Bulan Pertama yang dibayar terlebih dahulu sebelum tempoh sewa bermula) |
Bagi memudahkan anda fahami kaedah-kaedah di atas, lihat contoh di bawah dimana situasi tuan rumah menetapkan deposit rumah sewa adalah sebanyak 2+1+1.
2 {Dua bulan sewa (Deposit Sekuriti)} + 1 {Satu bulan sewa (Deposit Utiliti)} + 1 {Satu bulan sewa (Sewa Bulan Pertama)}
= (RM1,500 + RM1,500) + (RM750) + (RM1,500)
= RM3,000 + RM750 + RM1,500
= RM 5,250
Oleh itu, keseluruhan deposit yang perlu dibayar oleh penyewa adalah sebanyak RM5,250 sebelum mula menyewa. Jika anda sebagai bakal penyewa merasakan jumlah yang ditetapkan oleh tuan rumah terlalu tinggi, maka anda boleh memilih untuk mencari rumah sewa yang tidak memerlukan sebarang deposit.
Apa perlu anda lakukan jika tuan rumah enggan pulangkan deposit anda?
Ia penting bagi anda untuk meneliti setiap klausa dalam surat perjanjian rumah sewa kerana ia dapat mempertahankan hak anda sebagai penyewa. Oleh itu semasa menandatangani perjanjian, pastikan terdapat klausa dalam perjanjian rumah sewa yang menyatakan tempoh pembayaran semula deposit oleh pihak tuan rumah.
Sebagai contoh, apabila penyewa sudah mengosongkan segala harta benda miliknya dan rumah berada dalam keadaan yang baik, maka tuan rumah harus membayar semula deposit sekuriti dan utiliti dalam masa 14 hari. Namun, jika tuan rumah enggan pulangkan kesemua deposit rumah sewa anda, anda sebagai penyewa mempunyai hak untuk menuntut duit deposit tersebut.
Anda boleh membuat tuntutan anda di Mahkamah Tuntutan Kecil melalui Aturan 93 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 – Tatara Tuntutan Kecil. Dalam kes tuntutan seperti ini, kedua-dua pihak akan mewakili diri sendiri dan anda tidak perlu bersusah-payah mengeluarkan sejumlah wang yang besar apabila melantik peguam. Anda juga hanya akan dikenakan fi pemfailan sebanyak RM20 sahaja.
NOTA: Ingin diingatkan bahawa had bagi tuntutan yang ingin dibuat adalah kurang daripada RM5,000. Jika tuntutan yang ingin dibuat melebihi RM5,000, maka anda perlu membuat tuntutan di Mahkamah Sivil pula.
Namun, sekiranya tuan rumah tetap enggan membuat pembayaran kepada penyewa, maka Mahkamah boleh mengambil tindakan seperti di bawah:
- Memberi masa atau pembayaran secara ansuran kepada tuan rumah
- Memerintahkan writ penyitaan dan penjualan dikeluarkan ke atas tuan rumah
- Memerintahkan tuan rumah dimasukkan ke dalam penjara
Memandangkan anda sudah ketahui semua yang anda perlu tahu mengenai deposit rumah sewa, pastikan anda periksa semua perkara ini sebelum menandatangani perjanjian sewa rumah.