Pindah milik geran tanah merupakan proses menukar nama pemilik berdaftar sebidang tanah kepada pemilik baru. Pindah milik atau penukaran nama ini berlaku apabila tanah dijual kepada pemilik baru. Prosedur in memerlukan dokumen dan kos yang diselesaikan di Pejabat Tanah menggunakan Borang 14A.

Terdapat banyak prosedur dalam pindahmilik tanah di Malaysia. Di samping butiran mengenai pihak dan hartanah yang terlibat, terdapat dokumen yang perlu diserahkan kepada kerajaan dan kos yang perlu ditanggung, baik di pihak penjual (pemilik asal) mahupun pembeli. Mari kita lihat panduan menukar nama geran tanah di Malaysia.

1. Apa itu hakmilik atau geran tanah? 

Geran tanah mengandungi butiran dan maklumat mengenai sebidang tanah atau sebuah hartanah yang dikeluarkan kepada pemilik sah tanah atau hartanah tersebut. Butiran termasuk nama pemilik, susun atur dan keluasan, penggunaan dan status. Terdapat empat jenis hakmilik tanah di Malaysia iaitu:

Setiap geran tanah di Malaysia ada kelebihan dan kekurangannya. Penting bagi pemilik dan bakal pembeli untuk meneliti perkara ini kerana ia boleh memberi kesan kepada pemilikan, pindahmilik, kenaikan harga, penukaran tanah dan kebolehpasaran hartanah anda.

Dapatkan penjelasan lebih lanjut di sini mengenai lot Bumi dan Tanah Rizab Melayu.

2. Cara tukar nama geran tanah di Malaysia

Terdapat banyak dokumen dan maklumat yang anda perlukan untuk memindahkan hak milik tanah di Malaysia.

Langkah 1: Lantik peguam

Lantik peguam yang mahir untuk mewakili anda.

Langkah 2: Sediakan dokumen

Dokumen yang diperlukan adalah:

  • Perjanjian Jual Beli (SNP rumah) antara anda dan penjual/pembeli yang telah disempurnakan dan ditera (dicop)
  • SPA asal hartanah
  • Borang 14A iaitu Surat cara pindahmilik (MOT) yang telah disempurnakan
  • Resit bayaran cukai tanah bagi tahun semasa
  • Resit bayaran cukai pintu terkini
  • Geran tanah asal
  • Surat ikatan penyerahhakan (jika geran tanah belum dikeluarkan kepada penjual)

Mari kita kaji lebih lanjut mengenai dokumen-dokumen di atas:

A. SNP Rumah baru

SNP rumah merupakan perjanjian yang di dalamnya terma dan syarat penjualan yang perlu disempurnakan antara penjual dan pembeli. Biasanya peguam penjual akan menyediakan SNP berbekalkan maklumat mengenai hartanah terbabit. Namun jika kedua-dua pihak bersetuju, peguam pembeli juga boleh menyediakan perjanjian ini. Dalam kes ini, maklumat mengenai hartanah perlu diberi kepada peguam pembeli.

B. Borang 14A – Surat cara pindah milik

Antara borang paling penting yang perlu anda isikan adalah MOT atau dikenali sebagai Borang 14A. Borang ini digunakan utnuk mendaftarkan geran dengan nama pembeli di Pejabat Tanah. MOT telah ditetapkan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 dalam pendaftaran pindahmilik yang ada geran, dan ia akan disediakan oleh peguam pembeli. Kedua-dua pihak perlu menandatangani dokumen ini untuk menukar nama geran daripada nama penjual kepada nama pembeli.

➡️ Borang 14A boleh dimuat turun di https://ptg.ptgps.gov.my/borang/14A.pdf

C. Surat ikatan penyerahan hak

Satu surat ikatan penyerahan hak  disediakan jika tiada geran dikeluarkan untuk sesebuah hartanah. Fungsinya adalah untuk memindahkan semua hak penjual kepada pembeli. Jika penjual telah membuat perjanjian pembiayaan dengan bank dan sudahpun mempunyai surat ikatan penyerahhakan dengan bank tersebut, penjual perlu melangsaikan pinjamannnya terlebih dahulu, dan meminta bank melepaskan hartanah terbabit kepadanya.

Langkah 3: Dapatkan butiran pihak-pihak terlibat

Mengikut Seksyen 43 Kanun Tanah Negara 1965, seseorang yang ingin membeli rumah atau tanah perlu telah mencapai umur dewasa. Untuk membuktikan kelayakan, individu terbabit perlu mengemukakan dokumen sebagai bukti telah mencapai umur dewasa.

  • Salinan MyKad – Warganegara Malaysia perlu mengemukakan salinan MyKad kepada badan berkenaan atau peguam.
  • Pasport – Terpakai untuk bukan warganegara Malaysia. Salinan pasport perlu diserahkan kepada badan berkenaan atau peguam.
  • Dokumen pengenalan peribadi anda juga diperlukan di Pejabat Tanah untuk urusan ini.

Langkah 4: Sediakan maklumat hartanah 

Sebelum memulakan proses pindahmilik geran tanah, dapatkan maklumat terkini mengenai geran tanah tersebut terlebih dahulu dengan membuat carian tanah di Pejabat Tanah. Jika anda melantik peguam, carian ini akan dibuat oleh peguam.

Semakan maklumat tanah memberi anda dan peguam gambaran awal prosedur yang perlu dipatuhi dan membolehkan peguam menganggar tempoh yang diperlukan untuk pindahmilik. Antara perkara yang perlu diberi perhatian adalah:

  • Adakah tanah terbabit mempunyai sebarang sekatan kepentingan? Jika ya, pemilik tanah atau penjual tidak boleh membuat urusan ke atas tanah ini tanpa mendapatkan keizinan kerajaan negeri.
  • Adakah tanah terbabit merupakan tanah ladang menurut Seksyen 214A Kanun Tanah Negara 1965? Untuk menukar tanah ladang, pemilik tanah perlu mendapatkan keizinan daripada Lembaga Tanah Ladang.
  • Adakah tanah terbabit digadai kepada mana-mana pihak? Pembeli perlu meminta penjual melepaskan gadaian pada geran tanah terbabit terlebih dahulu.

Langkah 5: Sediakan maklumat cukai untuk CKHT

Pastikan sama ada penjual perlu membayar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), iaitu cukai yang dikenakan oleh kerajaan ke atas keuntungan yang diperoleh daripada penjualan tanah. Sebagai penjual, jika anda memperoleh keuntungan, anda perlu membayar cukai ini. Untuk tujuan ini, anda perlu menyediakan nombor pendaftaran cukai. Maklumat ini akan digunakan untuk proses ini di Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).

Berita Baik: Warganegara Malaysia dan pemastautin tetap yang menjual hartanah mereka bermula tahun keenam tidak lagi perlu membayar CKHT berkuatkuasa 1 Januari 2022.

Langkah 6: Rundingkan harga pembelian tanah

Kesemua pihak perlu bersetuju mengenai harga pembelian dan pecahan pembayaran. Sebagai contoh, wang tanda jadi (earnest deposit), baki deposit dan baki harga pembelian. Semua pihak juga perlu bersetuju mengenai jadual pembayaran. Setelah baki harga pembelian telah habis dibayar, nama pemilik baru akan didaftarkan pada geran dan geran baru akan dikeluarkan oleh Pejabat Tanah.

3. Siapakah 7 pihak yang terlibat dalam pindah milik geran tanah?

Selain penjual dan pembeli, terdapat pihak lain yang perlu bekerjasama dan terlibat untuk menyempurnakan urusan pindah milik geran tanah iaitu:

Penjual hartanah

Penjual merupakan pihak yang memiliki dan menjual hartanah. Jika ada geran hartanah, pihak yang mempunyai kuasa untuk mengesahkan pemilikan berdaftar hartanah terbabit adalah Pejabat Tanah. Jika geran belum dikeluarkan, pihak yang boleh mengesahkan pemunyaan benefisial adalah pemaju hartanah yang merupakan pemilik berdaftar geran induk.

Pembeli hartanah

Pembeli merupakan pihak yang membeli hartanah dan perlu membayar harga pembeliannya seperti yang tertera pada SPA.

Peguam penjual hartanah / peguam cara

Peguam ini bertindak bagi pihak penjual dan tanggungjawabnya adalah seperti berikut: 

  • Memastikan harga pembelian diterima berdasarkan tarikh tamat
  • Membantu penjual membayar cukai jika ada laba tercukai
  • Memohon keizinan pindahmilik jika tanah terbabit mempunyai sekatan penting atau kaveat
  • Memastikan geran hartanah disiapkan dan diserahkan kepada peguam pembeli.

Peguam pembeli / peguam cara

Peguam ini bertindak bagi pihak pembeli dan tanggungjawabnya adalah seperti berikut:

  • Menyediakan SPA, MOT, pemasukan atau penarikan balik kaveat (Borang 19B dan Borang 19G), dan CKHT 2A untuk LHDN
  • Mendaftarkan MOT di Pejabat Tanah
  • Memastikan geran didaftarkan dengan nama pembeli setelah pembayaran penuh dibuat kepada penjual

Peguam pembiaya penjual hartanah

Peguam pembiaya penjual bertindak untuk menyempurnakan dokumen pelepasan gadaian sebaik sahaja hutang penjual dilangsaikan. Pelepasan dibuat menggunakan Surat Ikatan Penerimaan dan Penyerahan Hak (Deed of Receipt and Reassignment atau DRR). Hutang boleh dilangsaikan oleh penjual sendiri atau oleh pembeli menerusi harga pembelian.

Agensi Kerajaan

Berikut adalah pihak berkuasa yang terlibat dalam menyempurnakan proses menukar nama geran tanah:

  • Pejabat Tanah dan Galian – Untuk carian geran tanah, pendaftaran kaveat, dan MOT, pengambilan geran tanah.
  • LHDN – Untuk pembayaran CKHT dan duti setem
  • Jabatan Insolvensi Malaysia – Untuk carian kebankrapan
  • Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) – Penilaian hartanah untuk duti setem
  • Pihak berkuasa tempatan – Untuk mendapatkan keizinan untuk penukaran geran

4. Adakah anda memerlukan kebenaran kerajan negeri untuk tukar nama geran tanah?

Kebenaran kerajaan negeri diperlukan jika geran tersebut mempunyai sekatan kepentingan. Dalam senario ini, anda perlu mengisi borang permohonan keizinan kerajaan negeri untuk menukar nama geran tanah kepada pembeli. Borang ini boleh didapati di Pejabat Tanah.

Seksyen 5 Kanun Tanah Negara 1965 mentakrifkan sekatan kepentingan sebagai apa-apa batasan yang dikenakan oleh pihak berkuasa negeri ke atas mana-mana dari kuasa yang diberi kepada tuan punya berdaftar untuk menguruskan tanahnya dengan cara pemindahan, pemajakan, penggadaian, perolehan hak, penyewaan atau lien statutori ke atas tanahnya, serta kuasanya untuk memecah bahagi, pecah bahagian atau menyatukan tanahnya. Sekatan kepentingan membataskan hak dan kuasa tuan punya tanah untuk membuat urusan pada tanahnya sendiri.

Oleh itu, jika tuan punya berdaftar ingin menukar nama geran tanah kepada pihak lain, dia perlu mendapatkan kebenaran kerajaan negeri terlebih dahulu. Kegagalan berbuat demikian akan menyebabkan sebarang urus niaga oleh tuan punya tanah tidak sah dan tidak boleh didaftarkan. Hakikatnya Pejabat Tanah langsung tidak akan memulakan proses penukaran geran.

5. Apakah peranan peguam pembeli dalam proses penukaran geran?

procedure to change ownership of a house in malaysia
© Selangor Land and Mines Office (PTGS)

Jika hartanah terbabit mempunyai geran, dokumen berikut akan disediakan oleh peguam pembeli:

  1. Menyediakan dan membantu penjual menyempurnakan SNP Rumah
  2. Membantu penjual menyempurnakan Borang 14A
  3. Mengisi borang CKHT 2A untuk penjual
  4. Membantu pembeli memohon keizinan kerajaan negeri untuk membuat pindah milik (jika diperlukan)
  5. Menyediakan dan mendaftarkan borang kaveat persendirian (Borang 19B) bersama-sama akuan berkanun penjual; dan
  6. Menyediakan dan mendaftarkan penarikan balik kaveat (Borang 19G).

Dokumen berikut pula akan disediakan oleh peguam penjual:

  1. Membantu pembeli menyempurnakan SNP Rumah (yang telah ditandatangani oleh penjual)
  2. Menyediakan Borang 14A untuk mendaftarkan geran tanah di bawah nama pembeli
  3. Mengisi Borang CKHT 1A untuk pembeli
  4. Mendapatkan maklumat berkenaan daripada pembeli untuk urusan penukaran nama geran

6. Berapakah kos penukaran nama geran tanah di Malaysia?

Terdapat bayaran yang perlu diberi perhatian untuk menukar nama geran:

Sebagai pemilik hartanah atau penjual

Berikut adalah bayaran yang perlu dibuat oleh pemilik hartanah:

  • CKHT (laba tercukai jika ada)
  • Cukai tanah dan cukai pintu (bagi tahun semasa)
  • Hutang pinjaman /jumlah penebusan yang belum dibayar (jika ada)
  • Bayaran pendaftaran keizinan kerajaan negeri (jika terpakai)
  • Bayaran guaman kepada peguam penjual (rujuk jadual di bawah)

Bayaran guaman untuk penukaran geran

Berikut adalah kadar bayaran guaman mengikut peringkat harga rumah:

Peringkat harga rumah Kadar bayaran guaman
RM500,000 pertama 1%
RM500,000 berikutnya (RM500,000 – RM1 juta) 0.8%
RM2,000,000 berikutnya (RM1,000,001 – RM3 juta) 0.7%
RM2,000,000 berikutnya (RM3,000,001 – RM5 juta) 0.6%
Berikutnya (> RM5 juta) 0.5%

Sebagai contoh, jika anda membeli rumah berharga RM1.3 juta, bayaran guaman adalah:

(RM500,000 X 1%) + (RM500,000 X 0.8%) + (RM300,000 X 0.7%)
= RM5,000 + RM4,000 + RM2,100
= RM11,100

Sebagai pembeli rumah atau hartanah

Pembeli juga perlu membuat bayaran prosedur penukaran nama geran iaitu dalam bentuk:

  • Cukai duti setem
  • Fi pendaftaran MOT
  • Bayaran guaman kepada peguam pembeli

ARTIKEL MENARIK UNTUK ANDA:
🧾  Apa itu Borang 14A / MOT rumah dan duti setem di Malaysia
💯 How much does a home renovation cost in Malaysia?

7. Berapa lamakah masa diperlukan untuk penukaran nama geran tanah?

Prosedur penukaran nama geran di Malaysia mengambil masa kira-kira tiga (3) bulan dari tarikh SPA ditandatangani, jika tiada sebarang halangan pada geran. Jika penjual perlu meminta keizinan kerajaan negeri, proses ini boleh memakan masa melebihi enam (6) bulan dari tarikh SPA. Jika tanah masih mempunyai gadaian, penjual perlu melepaskan gadaian terlebih dahulu, kemudian barulah boleh ditukar nama gerannya kepada pembeli.

Pindah milik antara ahli keluarga

Jika tidak melibatkan SPA, anda masih perlu menyerahkan Borang 14A. Namun terdapat pengecualian duti setem untuk penukaran nama antara pasangan, ibu bapa dan anak, yang juga dikenali sebagai balasan kasih sayang (love and affection transfer).

Kadar pengecualian bergantung pada pihak yang terlibat:

  • Suami kepada isteri: 100%
  • Isteri kepada suami: 100%
  • Ibu bapa kepada anak: 50%
  • Anak kepada ibu bapa: 50%

Jika hartanah masih mempunyai gadaian bank, pinjaman perumahan perlu dilangsaikan sebelum membuat urus niaga. Anda juga boleh mendapatkan pinjaman baru untuk hartanah terbabit.

Terdapat juga pengecualian 100% CKHT untuk pelupusan secara balasan kasih sayang yang dikira sebagai  “tiada untung, tiada rugi” (no gain, no loss).

Pengecualian ini tidak terpakai untuk penukaran nama antara ahli keluarga lain, misalnya antara datuk nenek kepada cucu atau antara adik beradik. Namun seperti yang disebut sebelum ini, garis panduan semasa menetapkan tiada CKHT dikenakan jika hartanah dipindahmilik pada tahun keenam dan berikutnya.

8. Bagaimana untuk menukar nama geran tanah menerusi wasiat

Bagi orang bukan Islam, dalam sesetengah kes, hartanah dipindahmilik kepada individu lain menerusi penulisan wasiat. Dalam kes seperti ini, wasi wasiat perlu terlebih dahulu memohon satu Geran Probet di Mahkamah Tinggi. Dengan Geran Probet ini, wasi akan memperoleh kuasa untuk menguruskan hartanah bagi pihak si mati. Hartanah terbabit boleh dipindahmilik kepada benefisiari menerusi MOT atau Borang 14A. Selain daripada dokumen biasa yang diperlukan dalam pindah milik hartanah, anda juga perlu mengemukakan Geran Probet di Pejabat Tanah.

Pindahmilik tanah di Malaysia melibatkan banyak dokumen. Pastikan anda sudah memperoleh semua dokumen sebelum memulakan proses. Lantik peguam yang mahir dalam proses ini dan boleh mewakili anda.