Kali pertama menyewa hartanah mungkin agak mengujakan, namun usaha wajar perlu anda lakukan untuk memastikan hak anda sebagai penyewa dilindungi.  

Malaysia masih belum mempunyai undang-undang penyewaan. Kerajaan masih lagi dalam proses menggubal Akta Sewaan Kediaman yang dijangka siap menjelang 2021. Buat masa ini, hanya Perjanjian Penyewaan yang digunakan untuk mengawal hubungan antara tuan rumah dan penyewa. Perjanjian sah ini akan digunakan sebagai bahan rujukan sekiranya berlaku pertikaian.

Oleh kerana belum ada tribunal atau undang-undang untuk menangani masalah berkaitan penyewaan rumah, anda sebagai penyewa perlu cuba menjangka masalah-masalah yang mungkin timbul yang boleh menggugat ketenteraman anda sebelum menandatangani sesuatu perjanjian. Di sini kami perincikan langkah-langkah yang boleh anda ambil bagi mengenal pasti tanda amaran menyewa:

Apakah yang perlu diberi perhatian semasa melihat hartanah?

Periksa rumah tersebut. Jangan anggap semua lengkapan dan lekapannya berfungsi dengan baik. Jika anda tidak nyatakan sebarang kerosakan sebelum berpindah masuk, tuan rumah boleh mendakwa anda yang patut dipersalahkan. Gunakan senarai semak di bawah sebagai panduan:

• Adakah semua paip air dan pam tandas berfungsi dengan baik? Adakah apa-apa air menitik atau paip bocor?
• Adakah unit pendingin hawa boleh digunakan? Pasang dan biarkan hidup selama 15 ke 20 minit untuk memastikan keupayaannya untuk menyejukkan.
• Adakah pintu dan tingkap senang dibuka dan ditutup? Engsel dan kuncinya berfungsi?
• Adakah suis lampu, kipas dan soket elektrik berfungsi dengan baik?
• Adakah terdapat jek telefon untuk memasang modem bagi sambungan internet?
• Adakah terdapat tanda kelembapan atau tompok air pada dinding dan siling? Jika ya, ini tanda-tanda akan adanya kulat yang boleh menyebabkan ketidakselesaan kepada penyewa yang alah dengan spora atau yang mempunyai masalah resdung.

Jika ianya unit yang lengkap dengan perabot, anda perlu dapatkan senarai inventori sebelum pemeriksaan. Ini dapat membantu anda semasa anda melakukan pemeriksaan visual pada barang-barang yang tersenarai seperti mesin basuh, peti sejuk dan ketuhar gelombang mikro bagi memastikan semuanya berfungsi dengan baik. Anda boleh minta tuan rumah membaiki atau mengganti apa-apa barang yang rosak sebelum menandatangani perjanjian.

Adakah unit sewaan sama dengan apa yang diiklankan?

Sesetengah tuan rumah atau ejen harta tanah akan cuba membuat janji ‘bulan bintang’. Contohnya, butiran hartanah yang diiklankan menyebut unit tersebut dilengkapi dengan barangan elektrik berjenama, tilam baru disediakan dan unit telah dicantikkan semula. Tetapi semasa pemeriksaan, jika anda dapati perkara ini tidak benar atau tidak wujud, usah berunding lagi. Ucapkan terima kasih dan beralih ke unit lain dalam senarai anda!

TIP: Ejen dan perunding hartanah di Malaysia perlu berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah (LPPEH) sebelum boleh mewakili penjual, tuan rumah, pembeli dan penyewa. Untuk memeriksa kesahan perunding yang berurusan dengan anda, lakukan carian di laman web www.lppeh.gov.my  atau www.propertyagent.gov.my di bawah Carian Perunding  (Negotiator Search).

Apakah soalan yang perlu ditanya kepada tuan rumah atau ejen harta tanah?

Anda pastinya tidak mahu tinggal dalam persekitaran yang tidak aman walau bagaimana kuat pun minat anda dengan hartanah tersebut. Sesetengah masalah tidak begitu ketara. Tanyakan ejen harta tanah atau tuan rumah soalan-soalan berikut:

 

Bolehkah saya datang lagi pada waktu atau hari yang lain?

Keadaan unit sewaan yang anda kunjungi mungkin tidak sama pada waktu atau hari lain. Cuba pergi pada hujung minggu pula ataupun pada waktu malam untuk menilai kesesuaian tinggal di situ semasa tempat itu dipenuhi penghuninya. Mungkin anda akan dapati jiran-jiran anda jenis yang bising waktu malam ataupun lifnya tak pernah kosong waktu petang. Jika hartanah tersebut popular dalam kalangan penyewa Airbnb atau Booking.com, mungkin anda juga tak akan dapat menikmati kemudahan tersedia dengan bebas – bayangkan anda terpaksa berebut untuk menggunakan kolam renang, jakuzi dan gimnasium dengan orang-orang yang datang bercuti ataupun pelancong yang datang pada hujung minggu!

Keadaan trafik juga patut menjadi pertimbangan utama. Cuba kunjungi tempat itu pada waktu puncak; rasa-rasanya anda stres atau tidak semasa pergi dan balik kerja?

Bolehkah saya bertemu jiran sebelah rumah?

Tip ini disyorkan terutama bagi yang mahu menyewa rumah bertanah atau rumah dalam kawasan berpagar dan berpengawal. Jika kedua-dua pihak setuju, kunjungi rumah bakal jiran anda untuk berbual sebentar. Dapatkan pandangan tentang persekitaran kejiranan, panduan tinggal di situ dan sebarang masalah yang boleh menjejaskan pengalaman anda nanti.

Mengapakah penyewa sebelum ini berpindah?

Jawapan kepada soalan ini mampu memberi gambaran sebenar tinggal di tempat tersebut. Soalan ini mungkin jarang ditanya tetapi percayalah, ia berbaloi.

Langkah ini juga membantu anda menilai kejujuran ejen hartanah atau tuan rumah anda. Jika mereka teragak-agak untuk menjawab soalan anda, cuba menukar topik atau nampak seperti tidak menggalakkan anda banyak bertanya tentang hartanah tersebut dan persekitarannya, ini patut dikira sebagai tanda amaran. Seseorang tuan tanah yang tidak memberikan kerjasama berkemungkinan besar akan memberi anda masalah jika berlaku apa-apa hal yang tidak diingini, contohnya jika ada pembaikan diperlukan di unit sewaan tersebut.

Apakah terma perjanjian sewaan yang tidak munasabah?

Penyewa kali pertama mungkin tidak pasti dengan apa yang boleh dianggap permintaan tidak munasabah. Di sini kami senaraikan apa yang perlu anda perhatikan dalam perjanjian penyewaan:

 

 

Bila sewa perlu dibayar

Kebanyakan tuan rumah akan menetapkan sewa perlu dibayar pada tarikh tertentu setiap bulan dan akan mengenakan caj atas kelewatan. Terma ini adil dan jika terkandung dalam Perjanjian Penyewaan, maka ia perlu dipatuhi. Bagaimanapun, anda boleh berbincang dengan tuan rumah supaya memasukkan klausa tambahan ke dalam perjanjian untuk melindungi diri anda jika berlaku sesuatu yang tidak dijangka – sebagai contoh, jika anda kehilangan pendapatan atau menghadapi kecemasan perubatan dan boleh membuktikannya, anda patut diberi tempoh lanjutan munasabah (sehingga 2 minggu) untuk membayar sewa bulan tersebut.

Deposit jaminan

Menjadi satu amalan biasa di Malaysia untuk tuan rumah meminta deposit jaminan sebanyak dua bulan sewa dan setengah bulan lagi sebagai deposit utiliti (air dan elektrik). Jadi, jika sewa bulanan anda RM2,000, anda perlu membayar deposit jaminan dan utiliti berjumlah RM5,000. Lebih daripada itu dianggap tidak munasabah. Pastikan terma deposit ini dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian penyewaan anda.

Ramai juga penyewa yang menghadapi masalah untuk mendapatkan semula deposit daripada tuan rumah mereka sewaktu hendak berpindah. Anda boleh masukkan klausa deposit yang terperinci dalam perjanjian penyewaan anda untuk mengelakkan tuan rumah anda melambat-lambatkan bayaran balik deposit. Di pihak anda pula, tentunya anda perlu menjalankan tanggungjawab anda dengan memastikan unit sewaan dijaga dengan baik dan tiada kerosakan sengaja dilakukan dalam tempoh anda menyewa itu.

Klausa khas

Apabila menandatangani kontrak penyewaan, anda hendaklah membaca dengan teliti semua klausa termasuk cetakan halus yang ada dalam perjanjian. Sesetengah tuan rumah yang tidak jujur mungkin cuba mengambil kesempatan dengan memasukkan terma yang bakal merugikan anda. Ini termasuklah mengenakan “bayaran” kerana menamatkan kontrak lebih awal walaupun anda dapat mencarikan penyewa lain untuk menggantikan anda; membenarkan tuan rumah memasuki rumah pada bila-bila masa; dan membenarkan rumah digunakan sebagai stor untuk menyimpan barangan peribadi tuan rumah. Jangan terburu-buru menandatangani perjanjian dan jika ada kekeliruan, tanya atau dapatkan nasihat mereka yang boleh dipercayai.

Bagaimana jika ada pertikaian antara saya dengan tuan rumah?

Jika terjadi pertikaian, sebaiknya dapatkan bantuan guaman. Ingat, jika anda lambat membayar sewa sekalipun, tuan rumah tidak berhak masuk secara paksa ke dalam rumah tersebut.

 

 

Sebenarnya, tuan rumah perlu mendapatkan perintah mahkamah terlebih dahulu sebelum boleh mengusir penyewa. Jika berlaku pertengkaran atau perselisihan, tuan rumah tidak berhak mengeluarkan ancaman, memotong bekalan air dan elektrik atau untuk menukar kunci pintu.

Beberapa akta yang boleh anda rujuk jika berlaku pertikaian adalah:

• Akta Kontrak 1950 – untuk hal-hal berkaitan perjanjian penyewaan
• Akta Undang-undang Sivil 1956 – untuk hal-hal berkaitan pembayaran sewa
• Akta Distres 1951 – hak-hak penyewa jika tuan rumah mengusir mereka
• Akta Relief Spesifik 1950 – tuan rumah dilarang mengusir penyewa, menukar kunci dan sebagainya tanpa perintah mahkamah

Akhir kata, perkara paling penting untuk anda lakukan sebelum menandatangani perjanjian penyewaan adalah memastikan apa sahaja yang telah dibincangkan dengan tuan rumah seperti pembaikan, mengganti perabot dan lain-lain telah dipersetujui sebelum anda mula membuat pembayaran sewa.

Menjaga hubungan baik sepanjang tempoh sewaan memanfaatkan kedua-dua pihak. Biasanya pertikaian dapat diselesaikan dengan perbincangan terbuka dan tolak-ansur.